Tapuda işlem gerçekleştirilirken sıkça duyulan terimlerden birisi ifraz, bir diğeri ise tevhid’dir. Bu iki terim, birbirine karışma ihtimali oldukça yüksek iki farklı kavramdır. Yazımızda ifraz ve tevhid’in neler olduğuna değinecek, bu işlemleri yaparken nerelerden destek alabileceğinize ve hangi belgelere ihtiyacınız olduğuna dair bilgileri de paylaşacağız.
İfraz işlemi nedir?
Türkçe sözlükteki kelime anlamına bakacak olursak “ayırma” anlamına sahip olan ifraz kelimesi, Harita işlemlerinde tapuya kayıtlı arsaların daha küçük boyutlu parsellere bölünmesi için gerçekleştirilen işleme ve bu işlemlerin resmi süreçteki adıdır. Sahip oldukları gayrimenkulün bir veya birkaç bölümünü satmak isteyen kişilerin ifraz işlemi yaptırmaları gerekmektedir.
İfraz işlemi gerçekleştirilecek olan tapuya kayıtlı arsalarda irtifak hakkı, şerh ya da rehin olmaması gerekmektedir. Bunun haricinde afet, heyelan ya da taşkın gibi tehlike bölgelerinde bulunan arsaların da ifraz işlemleri gerçekleştirilemez. Son olarak yola cephesi bulunmayan arsalarda da parsellere ayırma işlemi yapılamaz.
İfraz işlemi; tapu sahibinin başvurusu üzerine gerçekleştirilir. Genellikle söz konusu arsanın satışını gerçekleştirmek veya ortaklar arası paylaşımı kolaylaştırmak için yapılan ifraz işlemi bittiğinde ayrı tapulara sahip olurlar. İfraz işlemleri yalnızca arsalar için değil, tapuya kaydı olan her türlü taşınmak için uygulanabilmektedir.
İfraz işlem süreci
İlk olarak ifraz edilmek istenen arsanın hangi konumda olduğuna bakılır. Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalıyorsa gerekli başvuru işlemleri doğrudan belediye encümenine yapılır. Arsanın belediye ve mücavir sınırları dışında kalması durumunda ise başvuru işlemleri il idare kuruluna yapılır.
Başvurunuzun işlem süresi ortalama 20 iş gününü (30 gün) bulmaktadır. Bu yirmi iş günü içerisinde yapılan incelemelerin ardından ilan şeklinde duyuru gerçekleştirilir. Kabul edilmesi durumda 15 gün içerisinde imar planı, Tapu Sicil Müdürlüğüne sunulmalıdır. Tapu Sicil Müdürlüğü; imar planı ile ilgili olarak tescil işlemini en geç 30 gün içinde gerçekleştirmelidir.
Bu işlemlerin gerçekleştirilme takip süreci ilgili belediyeler tarafından gerçekleştirilmektedir. Belediyelerin belirlediği Harita Mühendislik Bürosu da ifraz işlemlerini gerçekleştirir ve takip ederler. İlk olarak mühendisler tarafından hazırlanan krokili beyannamenin kadastro müdürlüklerine iletilmesi gerekmektedir. Bu işlemin ardından belediye encümeni ile il idare kurulu devreye girer, ardından bu iki kurumun onayı ile tapu sicil müdürlüğüne evrak kadasrto müdürlüğü tarafından iletilir. Son olarak ise il tapu sicil müdürlüğüde alınacak onay ile yeni imar planı kabul edilir.
İfraz işlem süreci gerekli belgeler nelerdir?
- Gayrimenkul sahibinin veya temsilcisine ait nüfus cüzdanı veya pasaportu
- Gerçek kişilere ait başvurularda 1 adet 6×4 ebatında vesikalık fotoğraf
- İfraz işlemi temsilci veya vasi tarafından gerçekleştirilecekse vasi kararı, vekaletname veya yetki belgesi
- Belediye encümen kararı veya il idare kurulu kararı
- Gayrimenkulün bulunduğu belediye tarafından hazırlanan emlak beyan değeri
- Tapu
- Serbest mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu kadastro müdürlüğünce kontrol edilip onaylanmış; bir üst yazıya bağlanmış üç takım dosya içinde değişiklik beyannamesi, kontrol raporu ve eki (kısada Değişiklik Dosyası)
Tevhid işlemi nedir?
Emlak işlemlerinde tevhid, tapu sicil kaydında ayrı ayrı bulunan taşınmazların tek bir tapuya bağlanması için gerçekleştirilen işleme denir. Bu işlem sonucunda ayrı ayrı olan taşınmazlar birleştirilerek tek bir parsel olur. Tevhid işlemi aynı kişiye ait birden fazla taşınmazın veya farklı kişilere ait taşınmazların birleştirilmesi amacıyla gerçekleştirilebilir.
Tevhid işlemi gerçekleştirilebilmesi için birleştirme kapsamına alınacak olan taşınmaz mallarda rehin veya irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti gibi şerhler varsa, tüm hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının bu duruma razı olması gerekir.
Tevhid işlem süreci
- Taşınmazın bulunduğu yere bağlı olarak; belediye encümeni veya il idare kurulu kararı
- Kadastro Müdürlüğü tarafından üst yazıya bağlanmış üç adet birleştirme dosyası, kontrol raporu ve tescil bildirimi
- Birleştirme işlemini yapmak isteyene ait fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaportlu temsil belgesi
- Taşınmaz mallardan en az birinin cinsi
Lisanslı Harita Mühendislik Büroları tarafından gerekli incelemeler yapılıp herhangi bir sakınca veya problem olmadığına dair kanaat alınırsa birleşme için Tapu Kadastro Müdürlüğüne gidilir ve “Kadastro Teknik Hizmetleri Defterine” kayıt yapılır. Bu kayıdın ardından “Fen Kayıt Numarası” alınması gerekir ve “Tip Sözleşme” düzenlenerek karşılıklı imzalar atılır. Diğer işlemleri lisansı büro takip etmektedir.
Hangi arsalar tevhid yapılamaz
İmar planında farklı yükseklik verilmiş parseller tevhid edilemez. Örnek ile açıklamak gerekirse; bir parselde 5 kat imar varsa, diğer parselde 8 kat imar varsa bu iki parselin birleşimi gerçekleştirilemez. Bir başka örnek ise şudur; iki arasa arasında 3 metre veya daha fazla kot farkı varsa, bu planların tip imar yönetmeliği 19/4 maddesi uyarında tevhid edilmesi mümkün değildir. Eğer tevhid işlemi kamulaştırma veya üzerinde mahkeme kararı varsa arsa sahiplerinin talepleri aranılmadan yerine getirilir.
Tevhid işlem süreci gerekli belgeler nelerdir?
- Maliklerin veya temsilcisine ait nüfus cüzdanı veya pasaportu
- Gerçek kişilere ait başvurularda 2 adet 6×4 ebatında vesikalık fotoğraf
- İfraz işlemi temsilci veya vasi tarafından gerçekleştirilecekse vasi kararı, vekaletname veya yetki belgesi
- Tevhid yapılacak arsanın sahibi vefat etmişse mirasçıların veraset belgesi ve vukuatlı nüfus kayıt örneği
- Mevzuata ve yönetmeliğe uygun olarak hazırlanmış plan ve ekli belge
- Tapu